Γιατί συνεχίζεται το σήριαλ με το φόρο υπεραξίας στα ακίνητα

2014-04-16 23:56

  Ο φόρος υπεραξίας στα ακίνητα, η διαφορά δηλαδή του τιμήματος κτήσης με το τίμημα πώλησης, θεσμοθετήθηκε τέλη του 2013 με το τότε φορολογικό νομοσχέδιο. Χρειάστηκαν περίπου δυόμιση μήνες μέχρι να υπάρξουν διευκρινίσεις για τη νέα αυτή επιβάρυνση, οι οποίες ενσωματώθηκαν στο πολυνομοσχέδιο που ψηφίστηκε στη Βουλή στις 29 Μαρτίου.


Στις 7 Απριλίου δημοσιεύτηκε στο φύλλο εφημερίδας της κυβέρνησης το πολυνομοσχέδιο το οποίο περιελάμβανε και τις διατάξεις για τη «διόρθωση» του τρόπου υπολογισμού του φόρου υπεραξίας καθώς και για τη διευθέτηση πολλών ειδικών περιπτώσεων όπως είναι η πώληση ακινήτων που αποκτήθηκαν με χρησικτησία, αντιπαροχή ή αποκτήθηκαν μετά από οικοδόμηση με αυτεπιστασία του ιδιοκτήτη.

Το σήριαλ όμως, δεν τελείωσε, καθώς εκκρεμεί η εγκύκλιος με τις εφαρμοστικές οδηγίες του νομοθετικού πλαισίου για το φόρο υπεραξίας. Φαίνεται, όμως να φτάνει στο τέλος του, ύστερα από περισσότερες από 100 ημέρες υπομονής. Όπως αναφέρουν οι πληροφορίες, η σύνταξη της εγκυκλίου έχει σχεδόν ολοκληρωθεί και απαιτείται η υπογραφή του αρμόδιου υπουργού για να δημοσιευθεί, κάτι που τοποθετείται μέσα στις επόμενες ημέρες.

Οι συμβολαιογράφοι εξακολουθούν να δηλώνουν αδυναμία πραγματοποίησης μεταβιβάσεων καθώς χωρίς τη διευθέτηση κρίσιμων λεπτομερειών αναφορικά με τον τρόπο υπολογισμού του φόρου υπεραξίας οι σχετικές δηλώσεις δεν μπορούν να συμπληρωθούν ενώ δεν μπορεί να υπολογιστεί και ο ακριβής φόρος. 

Η έκδοση της απαιτούμενης εγκυκλίου αναμένεται να οδηγήσει στην πραγματοποίηση αγοραπωλησιών, καθώς τους τελευταίους μήνες οι συμβολαιογράφοι απέχουν από τη σύνταξη των συμβολαίων μεταβίβασης. Και αυτό επειδή δεν αναλαμβάνουν την ευθύνη μιας πράξης πώλησης που θα μπορούσε μεταγενέστερα να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα στους ίδιους αλλά και στους πωλητές, μιας και αμφότεροι θα μπορούσαν να είναι εκτεθειμένοι στις... διαθέσεις του εκάστοτε εφόρου που θα θεωρήσει ότι το Δημόσιο δεν έχει εισπράξει τον φόρο υπεραξίας.

Η εγκύκλιος, που περιμένει η κτηματαγορά, προβλέπει ποιος θα πληρώνει το φόρο, ποιες περιπτώσεις αγοραπωλησιών υπάγονται σε φόρο υπεραξίας και ποιες εξαιρούνται. Θα περιλαμβάνει, επίσης, αλγόριθμο για τον υπολογισμό του χρόνου και της τιμής κτήσης σε περιπτώσεις ανέγερσης ακινήτων.

Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι η επιβάρυνση λόγω του φόρου υπεραξίας για τους ιδιοκτήτες, εν τέλει, δεν θα είναι μεγάλη, επειδή θα λαμβάνεται υπόψη η τιμή πώλησης και όχι η αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Να σημειωθεί ωστόσο ότι το αποτέλεσμα είναι να μην έχει πραγματοποιηθεί καμία μεταβίβαση όχι μόνο για τους πρώτους τέσσερις μήνες του 2014 που τέθηκε σε ισχύ ο φόρος υπεραξίας στα ακίνητα, αλλά τουλάχιστον από τον Νοέμβριο του 2013. Και αυτό διότι οι αγοραστές πάγωσαν τις αγορές ακινήτων περιμένοντας τα τεθεί σε ισχύ ο μειωμένος συντελεστής υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης (μειώθηκε από 8-10% σε 3%).


Το επόμενο στάδιο

Η έκδοση της εφαρμοστικής εγκυκλίου αποτελεί το τελευταίο προαπαιτούμενο πριν η-στατική το τελευταίο διάστημα- κτηματαγορά περάσει στην επόμενη φάση. Η ανυπαρξία αγοραπωλησιών έχει διαλύσει το σύστημα αξιών των ακινήτων δεδομένου ότι, χωρίς «deals», δεν είναι δυνατό να προσδιοριστεί πόσο πωλούνται και πόσο αγοράζονται οι ιδιοκτησίες.

Αφότου ξεπεράσει το σκόπελο της ανυπαρξίας deals λόγω του φόρου υπεραξίας, το εγχώριο real estate εκτιμάται ότι θα μπορούσε να προσβλέπει σε καλύτερες ημέρες ύστερα από ένα ενάμιση -δύο χρόνια, σύμφωνα με τις συγκλίνουσες εκτιμήσεις των ειδικών.

Σύμφωνα με μελέτη της Eurobank Property Services, εάν η κτηματαγορά ακολουθήσει την βελτίωση της οικονομίας από το 2014 και ύστερα, τότε αναμένεται να παρατηρηθεί περαιτέρω μείωση αξιών το 2014, σταθεροποίηση το 2015 και αύξηση από το 2016 και ύστερα, ακολουθώντας την πορεία της οικονομίας με μια καθυστέρηση ενός έτους περίπου.

Παράλληλα, σύμφωνα με έρευνα της Eurobank Global Markets Research, οι αξίες προβλέπεται ότι θα ενισχυθούν κατά 1% το 2015 και κατά 2,9% του 2016. Η εκτιμώμενη ανοδική τάση είναι συνάρτηση του προβλεπόμενου ρυθμού ανάπτυξης του ΑΕΠ, όπως και της αναμενόμενης μείωσης της ανεργίας και δημόσιου χρέους ως ποσοστό του ΑΕΠ (165% το 2017).

Οι αναλυτές της Alpha Bank εκτιμούν ότι η σταδιακή επιστροφή στην ανάκαμψη θα οδηγήσει τις αξίες σε σταθεροποίηση για τα επόμενα ένα-δύο χρόνια και θα ακολουθήσουν οι θετικοί ρυθμοί ανάπτυξης του real estate. Προβλέπουν όμως, περαιτέρω, αλλά μικρού μεγέθους πτώση των τιμών.


Των Δημήτρη Δελεβέγκου  - Σπύρου Δημητρέλη

Πηγή:www.capital.gr

 

Πίσω