Ο μικρός όγκος πράξεων μπλοκάρει την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών

2014-03-24 16:27

Με την αγορά ακινήτων να βρίσκεται σε «χειμερία νάρκη» από τις αρχές του έτους, λόγω των παλινωδιών με τον φόρο υπεραξίας, που έχει οδηγήσει σε αδυναμία πραγματοποίησης έστω και των λίγων πράξεων αγοραπωλησίας που ήταν δρομολογημένες, οι επαγγελματίες του κλάδου αδυνατούν να εντοπίσουν θετικές ενδείξεις για τη σταθεροποίηση των τιμών κατά το τρέχον έτος. Οι συνεχείς παρεμβάσεις, φορολογικής κυρίως μορφής, αποθαρρύνουν ακόμα και εκείνους που τους τελευταίους μήνες εξέταζαν θετικά την προοπτική απόκτησης κατοικίας, βλέποντας τις ελκυστικές τιμές που προσφέρονται σε αρκετές περιπτώσεις, ιδίως από ιδιώτες πωλητές. Επιπλέον, όπως τονίζουν στελέχη του κλάδου, έχει αρχίσει να παγιώνεται στη συνείδηση του καταναλωτικού κοινού η άποψη ότι το ακίνητο, όπως και το αυτοκίνητο, θα αποτελεί πλέον τη μόνιμη πηγή άντλησης εσόδων για την κάλυψη δημοσιονομικών στόχων.

«Ομολογία» Στουρνάρα

Αλλωστε, εμμέσως πλην σαφώς αυτό πλέον ομολογείται κι επισήμως, όπως προκύπτει από έγγραφο που διαβίβασε στο μέσον της εβδομάδας στη Βουλή ο υπουργός Οικονομικών Γιώργος Στουρνάρας. Αναφερόμενος στους λόγους για τους οποίους η κυβέρνηση δεν προχωρεί σε αναθεώρηση των αντικειμενικών τιμών, παρά τη μεγάλη απόκλιση που παρουσιάζουν σε σχέση με τις πραγματικές, ο κ. Στουρνάρας τόνισε ότι κάτι τέτοιο δεν είναι εφικτό επί του παρόντος, καθώς ο μικρός αριθμός αγοραπωλησιών δεν επιτρέπει τον καθορισμό αντικειμενικών τιμών που να είναι αντιπροσωπευτικές των πραγματικών. Ωστόσο, προσέθεσε ότι «μόλις οι συνθήκες της αγοράς το επιτρέψουν, θα εξεταστεί το θέμα της αναμόρφωσης του συστήματος υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, με γνώμονα την προσφορότητα, την αναλογικότητα, καθώς και κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια, σύμφωνα πάντα με τις δημοσιονομικές δυνατότητες του κράτους». Το τελευταίο αυτό σκέλος της αναφοράς του κ. Στουρνάρα είναι και το σημαντικότερο, καθώς η όποια αναθεώρηση των αντικειμενικών τιμών γίνει στο μέλλον, θα εξαρτάται από τις δημοσιονομικές δυνατότητες του κράτους. Είναι άλλωστε προφανές ότι μια μείωση των αντικειμενικών τιμών θα σήμαινε αυτομάτως και λιγότερα έσοδα από τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων (ΕΝΦΑ).

Εν τω μεταξύ όμως, η κατάσταση στην αγορά διαρκώς επιδεινώνεται. Σύμφωνα με στοιχεία μεσιτικών γραφείων, που παρουσιάστηκαν στο ετήσιο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής στην Αθήνα την περασμένη εβδομάδα, προκύπτει η διαρκής διεύρυνση της απόστασης ανάμεσα στις αντικειμενικές και τις εμπορικές τιμές, μετά την πτώση των τελευταίων κατά 20% σε Αθήνα και βόρεια προάστια κατά τη διάρκεια του προηγούμενου έτους. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της Κυψέλης, όπου οι τιμές πώλησης των παλαιών διαμερισμάτων της περιοχής διαμορφώνονται πλέον πέριξ των 300-400 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που η ελάχιστη αντικειμενική αξία αγγίζει τα 900 ευρώ/τ.μ., μια απόκλιση της τάξεως του 70%. Αντίστοιχα, τα νεόδμητα διαμερίσματα της Κυψέλης πωλούνται αντί 1.000 ευρώ/τ.μ., όταν η ελάχιστη αντικειμενική τιμή διαμορφώνεται σε 1.500 ευρώ/τ.μ., είναι δηλαδή κατά 33% υψηλότερη.

Συνολικά, στο κέντρο της Αθήνας οι αντικειμενικές τιμές στα νεόδμητα ακίνητα είναι υψηλότερες σε ποσοστό από 3% έως 33%, ανάλογα με την περιοχή, ενώ στα παλαιότερα διαμερίσματα η απόκλιση κυμαίνεται από 20% έως 70%. Αντίστοιχα, στις περιοχές των βορείων προαστίων, στα παλαιότερα διαμερίσματα οι αντικειμενικές είναι υψηλότερες από 3,5% έως 60% ανάλογα με το σημείο, ενώ στα νεόδμητα οι αντικειμενικές είτε είναι υψηλότερες είτε χαμηλότερες των πραγματικών τιμών, σε ποσοστό έως 15% ανάλογα με την περιοχή.

Σημαντική είναι και η πτώση των τιμών στα δυτικά και τα ανατολικά προάστια της Αττικής, σύμφωνα με στοιχεία που παρουσίασε ο κ. Γ. Τσουρουφλής της Alpha Αστικά Ακίνητα, στο ίδιο συνέδριο. Ειδικότερα, η μέση πτώση των τιμών των νεόδμητων κατοικιών κατά τα τελευταία πέντε χρόνια αγγίζει το 22,7% στα δυτικά προάστια και το 25% στα ανατολικά προάστια. Ωστόσο, ανάλογα με τις περιοχές καταγράφονται και οι σχετικές διακυμάνσεις. Για παράδειγμα, στα δυτικά προάστια, οι περιοχές που έχουν πρόσβαση σε σταθμούς μετρό επιδεικνύουν μεγαλύτερη ανθεκτικότητα στην πτώση των τιμών. Χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι το Αιγάλεω και το Περιστέρι, όπου η μέση πτώση της τελευταίας πενταετίας διαμορφώνεται σε 16,2% και 16,9% αντίστοιχα.

Επιβραδύνεται η πτώση

Αλλο ένα χαρακτηριστικό συμπέρασμα του κ. Τσουρουφλή είναι η αισθητή μείωση του ρυθμού της πτώσης κατά το 2013, καθώς αυτή δεν ξεπέρασε το 4,4%, έναντι μείωσης 8,1% το 2012. Η τάση αυτή εντοπίζεται περισσότερο σε περιοχές όπως οι Θρακομακεδόνες, η Μεταμόρφωση και η Νέα Χαλκηδόνα, όπου η πτώση των τιμών κινήθηκε μεταξύ 1,1% και 1,3% το 2013. Στον αντίποδα, τη μεγαλύτερη πτώση κατέγραψαν η Αγία Βαρβάρα και η Ελευσίνα, όπου οι τιμές υποχώρησαν κατά 10% και 10,7% αντίστοιχα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Alpha Αστικά Ακίνητα, η απόκλιση μεταξύ ζητούμενων και εκτιμώμενων τιμών ήταν 16,73%.

Οσον αφορά τα ανατολικά προάστια, τη μικρότερη πτώση σε ό,τι αφορά τα νεόδμητα ακίνητα κατέγραψαν η Νέα Μάκρη και το Πόρτο Ράφτη, με μόλις 1%. Στον αντίποδα, σημαντική είναι η αποκλιμάκωση των τιμών σε Γλυκά Νερά (-15%), Γέρακα (-11%) και Αρτέμιδα (-11%). Συνολικά πάντως, η πτώση κατά το 2013 διαμορφώθηκε σε 5%, σημαντικά χαμηλότερη από το 2012, όταν οι τιμές είχαν μειωθεί κατά 11%.

ΝΙΚΟΣ ΡΟΥΣΑΝΟΓΛΟΥ

Πηγή: www.b2green.gr

Πίσω