Οι παγίδες για Ε9, αυθαίρετα & μεταβιβάσεις ακινήτων

Απίστευτες παγίδες, που συνεπάγονται την επιβολή εξωπραγματικών φόρων ή την εμπλοκή με πρωτόγνωρες γραφειοκρατικές διαδικασίες, κρύβουν οι νέες ρυθμίσεις στη φορολογία ακινήτων που νομοθέτησαν από κοινού η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών και η τρόικα. Στο στόχαστρο μπήκαν ακόμη και όσοι ιδιοκτήτες νομιμοποίησαν αυθαίρετα κτίσματα ή τακτοποίησαν ημιυπαίθριους χώρους, καθώς καλούνται να πληρώσουν επιπλέον φόρους για όλα αυτά τα ακίνητα. Επιπλέον, από τη «μέγκενη» δεν γλιτώνουν ούτε οι γονείς που θέλουν να μεταβιβάσουν την ακίνητη περιουσία τους στα παιδιά τους αλλά οφείλουν ληξιπρόθεσμες οφειλές στο Δημόσιο, καθώς θα πρέπει για να προχωρήσουν τα συμβόλαια να βάλουν υποθήκη τα ακίνητά τους!

Τα μυστικά και τις παγίδες που κρύβουν οι νέες ρυθμίσεις για τις μεταβιβάσεις, την ηλεκτρονική υποβολή του Ε9, τις νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων και τις «τακτοποιήσεις» ημιυπαίθριων χώρων παρουσιάζει σήμερα αναλυτικά ο «Ε.Τ.». Συγκεκριμένα, όσοι φορολογούμενοι κατέχουν ή σκοπεύουν να αποκτήσουν ή θέλουν να μεταβιβάσουν ακίνητα θα πρέπει να έχουν υπόψη τους ότι:

1. Από φέτος, σε κάθε περίπτωση κατά την οποία φορολογούμενος μεταβιβάζει ακίνητο το οποίο απέκτησε από την 1η-1 -1995 και μετά οφείλει πλέον να πληρώσει φόρο υπεραξίας, ο οποίος θα υπολογιστεί με βάση την πραγματική τιμή πώλησης του ακινήτου κι όχι με βάση την υψηλότερη αντικειμενική τιμή.

Συγκεκριμένα, ο πωλητής μπορεί να φορολογηθεί με βάση την τιμή πώλησης που αναγράφεται στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο ακόμη κι αν είναι χαμηλότερη της αντικειμενικής. Αντιθέτως, ο αγοραστής θα υποχρεούται να καταβάλει φόρο μεταβίβασης 3% με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου, η οποία είναι σημαντικά υψηλότερη της πραγματικής, έστω κι αν στο συμβόλαιο αναγράφεται η πραγματική κι όχι η αντικειμενική τιμή!

2. Από την 1η-1-2014 όλες οι δαπάνες που πραγματοποιούν οι φορολογούμενοι για να αγοράσουν σπίτια, λοιπά κτίσματα, οικόπεδα, αγροτεμάχια κ.λπ. ή να ανεγείρουν οικοδομές θεωρούνται «τεκμήρια απόκτησης περιουσιακών στοιχείων», δηλαδή λαμβάνονται υπόψη από τις φορολογικές αρχές για τον τεκμαρτό προσδιορισμό των φορολογητέων εισοδημάτων τους.

Ως δαπάνες απόκτησης ακινήτων για τον τεκμαρτό προσδιορισμό των εισοδημάτων των φορολογουμένων θεωρούνται αυτές που προκύπτουν με βάση τις εξωπραγματικές αντικειμενικές αξίες των ακινήτων κι όχι αυτές που έχουν καταβάλει στην πραγματικότητα οι φορολογούμενοι! Τα προσδιοριζόμενα με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων τεκμήρια απόκτησης περιουσιακών στοιχείων θα προστίθενται στα ποσά των τεκμηρίων διαβίωσης για τις κατοικίες, τα IX και τα σκάφη αναψυχής που χρησιμοποιούν οι φορολογούμενοι και θα προσαυξάνουν το συνολικό ύψος του τεκμαρτού εισοδήματος που θα πρέπει να καλύπτουν με βάση τα δηλωθέντα εισοδήματά τους. Εφόσον τα δηλωθέντα εισοδήματα είναι χαμηλότερα από το άθροισμα των δαπανών απόκτησης ακινήτων και των τεκμηρίων διαβίωσης, ο φορολογούμενος θα καλείται να πληρώσει υπέρογκο φόρο, που θα έχει υπολογιστεί με βάση το τεκμαρτό και όχι το δηλωθέν εισόδημά του.

3. Σε περίπτωση γονικής παροχής ή δωρεάς ακινήτου, δεν θα χορηγείται αποδεικτικό ενημερότητας στο φορολογούμενο που θέλει να προχωρήσει στη μεταβίβαση, εφόσον αυτός οφείλει στο Δημόσιο ληξιπρόθεσμο χρέος και δεν έχει προβεί στη διασφάλιση της οφειλής με εγγραφή υποθήκης είτε επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου είτε επί οποιουδήποτε άλλου ακίνητου περιουσιακού στοιχείου του! Ο φορολογούμενος είναι υποχρεωμένος να υποθηκεύσει κάποιο ακίνητο του, ακόμη κι αν έχει ρυθμίσει την οφειλή του και είναι συνεπής στις δόσεις του!

Ουσιαστικά, όσοι γονείς οφείλουν ληξιπρόθεσμα στο Δημόσιο και επιθυμούν να μεταβιβάσουν στα παιδιά τους την ακίνητη περιουσία τους θα πρέπει προηγουμένως να την υποθηκεύσουν εν όλω ή εν μέρει!

Το ίδιο ισχύει και για όλους τους άλλους φορολογούμενους που οφείλουν ληξιπρόθεσμα και θέλουν να μεταβιβάσουν ακίνητά τους σε συγγενικά τους πρόσωπα, μέσω δωρεών. Η υποθήκευση των ίδιων των μεταβιβαζόμενων ακινήτων θα έχει ως συνέπεια οι φορολογούμενοι που θα τα αποκτήσουν να κινδυνεύουν ανά πάσα στιγμή να τα χάσουν, καθώς σε περίπτωση που οι φορολογούμενοι οι οποίοι τους τα μεταβίβασαν δεν κατορθώσουν να εξοφλήσουν τα χρέη τους το Δημόσιο θα μπορεί να τα κατάσχει!

4. Μεταβίβαση ακινήτου με γονική παροχή ή δωρεά καθώς και οποιαδήποτε άλλη μεταβίβαση (πώληση κ.λπ.) ακινήτου δεν είναι δυνατή αν προηγουμένως ο φορολογούμενος που επιθυμεί να την πραγματοποιήσει δεν έχει υποβάλει όλες τις φορολογικές δηλώσεις για τις οποίες ήταν υπόχρεος την τελευταία πενταετία. Η εφορία, εφόσον διαπιστώνει τη μη υποβολή μίας ή περισσότερων φορολογικών δηλώσεων (εισοδήματος, ακινήτων, ΦΠΑ κ,λπ.), δεν θα εκδίδει το αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας, το οποίο είναι απαραίτητο για να προχωρήσει η διαδικασία της μεταβίβασης.

5. Έντυπο Ε9, έτους 2014, για την απεικόνιση της περιουσιακής κατάστασης όπως είχε διαμορφωθεί την 1η Ιανουαρίου 2014, οφείλουν φέτος να υποβάλουν όσοι είχαν μεταβολές στην περιουσιακή τους κατάσταση εντός του 2013. Σ' αυτή την κατηγορία υπάγονται όσοι το περασμένο έτος:

- πώλησαν ή αγόρασαν ακίνητα,
- μεταβίβασαν ή απέκτησαν ακίνητα με δωρεές ή γονικές παροχές,
- κληρονόμησαν ακίνητα,
- μεταβίβασαν ή απέκτησαν την ψιλή κυριότητα ή την επικαρπία ακινήτων,
- είχαν οποιεσδήποτε μεταβολές στα ποσοστά συνιδιοκτησίας ή στις επιφάνειες των ακινήτων τους.

6. Δήλωση Ε9 έτους 2014 οφείλουν να υποβάλουν φέτος και όλοι όσοι νομιμοποίησαν ή τακτοποίησαν αυθαίρετα κτίσματα, ημιυπαίθριους ή άλλους χώρους εντός του 2013 καθώς και όσοι προέβησαν σε «νομιμοποιήσεις» αυθαιρέτων ή «τακτοποιήσεις» ημιυπαίθριων και άλλων χώρων εντός των προηγούμενων ετών αλλά δεν δήλωσαν τα σχετικά στοιχεία στο Ε9 κατά τα αντίστοιχα έτη. Σε κάθε περίπτωση, τα ακίνητα πρέπει να δηλωθούν στην πραγματική τους κατάσταση, όπως αυτή διαμορφώθηκε μετά τις νομιμοποιήσεις ή «τακτοποιήσεις».

Κι αυτό διότι, όπως προβλέπει η νέα νομοθεσία για τον ΕΝΦΙΑ, τα ακίνητα πρέπει πλέον να δηλώνονται και να φορολογούνται στην πραγματική τους κατάσταση, ανεξαρτήτως του τι αναγράφουν τα συμβόλαια ή τι έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο. Αν δεν τηρηθεί αυτή η αρχή, τότε σε περίπτωση ελέγχου θα επιβάλλονται πρόσθετοι φόροι, πρόστιμα και τόκοι! Σημειώνεται ότι, ειδικά για όσους «τακτοποίησαν» ημιυπαίθριους χώρους, η υποχρεωτική δήλωσή τους στο Ε9 κρύβει μια μεγάλη «παγίδα». Μέχρι σήμερα οι φορολογούμενοι αυτοί δεν ήταν υποχρεωμένοι να δηλώσουν τους «τακτοποιημένους» ημιυπαίθριους στο Ε9 παρά μόνο στην περίπτωση που μεταβίβαζαν το ακίνητο. Τώρα με την υποχρεωτική αναγραφή και των ημιυπαίθριων χώρων αυτομάτως αυξάνεται και η επιφάνεια των κατοικιών που θα πρέπει να δηλώσουν στην εφορία, με συνέπεια την αύξηση του ΕΝΦΙΑ.

7. Τη δήλωση Ε9, για την απεικόνιση της περιουσιακής κατάστασης όπως είχε διαμορφωθεί την 1η-1 -2014, πρέπει να υποβάλουν και όλοι όσοι κατέχουν ακίνητα τα οποία απαλλάσσονται από το νέο Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων, μεταξύ των οποίων και όσοι κατέχουν θερμοκήπια, στάβλους, μαντριά, κοτέτσια και αποθήκες προϊόντων φυτικής ή ζωικής παραγωγής, προκειμένου τα ακίνητα αυτά να καταγραφούν και να απαλλαγούν από το νέο Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων.

8. Ειδικά οι δηλώσεις στοιχείων ακινήτων έτους 2014 που υποβάλλονται προκειμένου να απεικονισθεί η περιουσιακή κατάσταση από 1ης-1-2014 πρέπει να υποβάλλονται μέχρι και την 30ή-5-2014.

9. Από την 1η-1 -2014 και εξής κάθε φυσικό πρόσωπο, για οποιαδήποτε μεταβολή στα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία του (και για «νομιμοποίηση» αυθαιρέτου ή «τακτοποίηση» ημιυπαίθριου ή άλλου χώρου) θα πρέπει να υποβάλει ηλεκτρονικά, στο TAXISnet, δήλωση Ε9 εντός 30 ημερών από την ημερομηνία πραγματοποίησης της μεταβολής.

10. Το Ε9 για κάθε μεταβολή που επήλθε από την 1η-1 -2014 μέχρι και την 31η-5-2014 πρέπει να υποβληθεί μέχρι και την 30ή-6-2014.

Πηγή: www.b2green.gr