Η σχιζοφρένεια των διπλών αντικειμενικών αξιών

Σε γόρδιο δεσμό εξελίσσεται πριν καν ξεκινήσει η διαδικασία για την ευθυγράμμιση των αντικειμενικών με τις κατά κανόνα πολύ χαμηλότερες εμπορικές τιμές των ακινήτων. Από τη μια, το υπουργείο Οικονομικών έχει να αντιμετωπίσει τη διαταγή του Συμβουλίου της Επικρατείας για ευθυγράμμιση των τιμών και, από την άλλη, βρίσκεται ενώπιον ενός σημαντικού προβλήματος που θα προκαλέσει στις τράπεζες η μείωση των αντικειμενικών. Η μείωση των αντικειμενικών θα επιφέρει μείωση και των εξασφαλίσεων που έχουν λάβει οι τράπεζες κατά τη χορήγηση δανείων, κυρίως στεγαστικών, μέσω της προσημείωσης ακινήτων.

Αρμόδια στελέχη του υπουργείου έχουν ρίξει στο τραπέζι σενάρια για να ξεπεραστεί ο σκόπελος, με το κυριότερο από αυτά να προβλέπει τη θέσπιση δύο τιμών. Μία, για τις φορολογικές συναλλαγές, που θα είναι η νέα μειωμένη αντικειμενική τιμή κάθε ακινήτου και μια δεύτερη, η οποία θα είναι η σημερινή αντικειμενική τιμή και θα εξακολουθήσει να ισχύει για τις προσημειώσεις που έχουν ήδη γίνει από τις τράπεζες.

«Το ζήτημα είναι πολύ λεπτό και πολύ σοβαρό ταυτόχρονα», λέει στο «Κ» ανώτερος παράγοντας του υπουργείου Οικονομικών. «Μια καθ΄ όλα δίκαιη κίνηση μείωσης των αντικειμενικών τιμών μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικά προβλήματα υποκεφαλαιοδότησης των τραπεζών, καθώς, εν μία νυκτί, θα δουν την αξία των εξασφαλίσεων που έχουν λάβει να μειώνεται. Το αποτέλεσμα θα είναι να ανοίξει τρύπα στα κεφάλαιά τους, η οποία θα πρέπει να καλυφθεί».

Παράδειγμα της παράνοιας

Σήμερα, η αντικειμενική τιμή ενός διαμερίσματος 100 τετραγωνικών μέτρων στον Χολαργό είναι 180.000 ευρώ, ενώ η εμπορική βρίσκεται στις 120.000 ευρώ. Το σχέδιο προβλέπει ότι η αντικειμενική τιμή για φορολογικούς λόγους (υπολογισμός φόρου μεταβίβασης, φόρου κληρονομιών, γονικών παροχών κ.λπ.) θα μειωθεί στις 120.000 ευρώ. Ωστόσο, αν η ίδια κατοικία έχει προσημειωθεί από κάποια τράπεζα, τότε η μείωση της τιμής δεν θα ισχύσει για την προσημείωση που έχει γίνει, προκειμένου να μη γίνει μείωση και στην αξία της εξασφάλισης της τράπεζας.

Οι σχεδιασμοί, όμως, του υπουργείου Οικονομικών για διπλές αντικειμενικές τιμές, προκαλούν... ίλλιγο στους παράγοντες της κτηματαγοράς, καθώς και σε τραπεζικά στελέχη.

Σύγχυση στην κτηματαγορά

Η αγορά δύσκολα θα μπορούσε να αφομοιώσει τη «συνύπαρξη» ιδιοκτησιών, που ενώ, επί παραδείγματι, βρίσκονται στην ίδια συνοικία διαθέτουν διαφορετική εύλογη αξία, λένε παράγοντες της αγοράς ακινήτων.

Και παρότι, όπως αναφέρουν μεσίτες, η κίνηση αυτή έχει ως στόχο να διατηρηθεί η ισορροπία στις τράπεζες, δεδομένου ότι µια αιφνιδιαστική και σηµαντική πτώση στις τιµές των κατοικιών θα μπορούσε να συνεπάγεται ουσιαστική χειροτέρευση του κινδύνου και της ποιότητας του χαρτοφυλακίου δανείων των τραπεζών. Ωστόσο, το ερώτημα που τίθεται είναι με ποιον τρόπο -τεχνικά- θα μπορούσαν να υπάρχουν ταυτόχρονα δύο κατηγορίες αντικειμενικών τιμών. Πώς, δηλαδή, όπως διευκρινίζουν, θα ήταν δυνατόν δύο ακίνητα στην ίδια συνοικία ή στο ίδιο οικοδομικό τετράγωνο να διαθέτουν δύο διαφορετικά εύλογα τιμήματα, για παράδειγμα, το ένα να αποτιμάται προς 80.000 ευρώ και το άλλο, που ανήκει σε χαρτοφυλάκιο τράπεζας, να αποτιμάται προς 120.000 ευρώ.

Επίσης, εάν οι τράπεζες βγάλουν στην αγορά τα ακίνητά τους σε υψηλότερες τιμές συγκριτικά με τις υπόλοιπες ιδιοκτησίες, οι δυνάμει αγοραστές των πρώτων θα κληθούν να πληρώσουν υψηλότερους φόρους και, κατά συνέπεια, θα είναι πολύ δυσκολότερη η προσέλκυση αγοραστών γι΄ αυτά.

Αρνητικοί και οι τραπεζίτες

Τα τραπεζικά στελέχη απορούν πώς μπορεί, τόσο σε τεχνικό όσο και σε πρακτικό επίπεδο, να υπάρξουν δύο διαφορετικές αντικειμενικές αξίες, μία για να υπολογίζονται οι «προσδεδεμένοι» φόροι και μία που θα ισχύει για τα ακίνητα που έχουν προσημειώσει οι τράπεζες μέσω των στεγαστικών δανείων που έχουν χορηγήσει ή που θα χορηγήσουν στο μέλλον.

Όπως αναφέρουν, η πρόθεση αυτή του υπουργείου Οικονομικών θα πρέπει να λάβει την έγκριση της ΕΚΤ, η οποία, ως επόπτρια του πανευρωπαϊκού τραπεζικού συστήματος, θα πρέπει να διαπιστώσει ότι δεν θίγεται η ομαλή λειτουργία του ελληνικού τραπεζικού συστήματος, όπως π.χ. θα συνέβαινε αν δημιουργούνταν η ανάγκη για τη λήψη πρόσθετων προβλέψεων για τις τράπεζες. Ακόμα και εάν η κυβέρνηση προτίθεται να διατηρήσει αμετάβλητες τις αντικειμενικές αξίες για τις τράπεζες, οι χαμηλότερες αντικειμενικές αξίες στην αγορά θα δημιουργούσαν σύγχυση και θα διαμόρφωναν πτωτικά, στην πράξη, και τις αντικειμενικές για τον υπολογισμό των εμπράγματων εξασφαλίσεων των τραπεζών. Κάτι τέτοιο θα οδηγούσε στην ανάγκη μεγαλύτερου ύψους προβλέψεων για επισφάλειες.

Επιπλέον, θα μειωνόταν η αξία των collaterals (ενεχύρων) που χρησιμοποιούν οι τράπεζες για την άντληση ρευστότητας από το ευρωσύστημα. Εν προκειμένω, οι τραπεζίτες αναφέρονται στην άντληση ρευστότητας από τις τράπεζες μέσω ELA για την οποία η ΕΚΤ δίνει το «πράσινο φως». Στο σκέλος αυτό, ο λόγος της ΕΚΤ σε οποιαδήποτε απόφαση της κυβέρνησης θα επηρέαζε το τραπεζικό σύστημα, αποκτά, πέραν της διάστασης του «επόπτη», και αυτήν του «χρηματοδότη».

Διονύσης Χιώνης: Να υπάρξει μία χρυσή τομή

«Το ζητούμενο είναι να υπάρχει η χρυσή τομή μεταξύ του χαρτοφυλακίου των τραπεζών, των εμπορικών αξιών και των ενοικίων που καταβάλλονται, δηλαδή της αποδοτικότητας. Είναι προτιμότερο η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών να επιμεριστεί σε υποσύνολα, καθώς µια πτώση των τιµών και µείωση της αξίας των υποθηκευµένων ακινήτων θα αύξανε τον πιστωτικό κίνδυνο και τις απαιτήσεις κεφαλαίου για τις τράπεζες. Ωστόσο, η αναπροσαρμογή των αντικειμεινικών θα κριθεί εκ του αποτελέσματος», σημειώνει ο καθηγητής του Δημοκρίτειου Πανεπιστημίου Θράκης, Διονύσης Χιώνης.

των Σπύρου Δημητρέλη, Νένας Μαλλιάρα και Δημήτρη Δελεβέγκου

Πηγή: www.b2greengr.