Τα ακριβά «διαζύγια» μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών

2017-02-28 18:01

Σωρεία αντιδικιών αφορούν οικονομικές αξιώσεις, καταγγελίες μισθωτικών συμβάσεων, διεκδίκηση αποζημιώσεων, κ.λπ., για φθορές που γίνονται κατά τη μίσθωση (και ξεπερνούν τη θεωρούμενη συνηθισμένη χρήση) ή άλλου είδους ελαττώματα που εμφανίζει το ακίνητο και δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί κατά τη συμφωνημένη χρήση του (π.χ. δεν επιτρέπεται να λειτουργήσει ως επαγγελματική στέγη, «μπάζει νερά», δεν μπορεί να βγάλει την απαιτούμενη άδεια για λόγους πολεοδομικούς, δεν μπορούν να συνενωθούν κάποιοι χώροι, η περιοχή είναι υποβαθμισμένη, εξαιτίας σκουπιδιών, ποντικιών, μεθυσμένων κ.λπ.).
Αλλες φορές πάλι, συνιδιοκτήτες και ένοικοι τσακώνονται για αυθαίρετες παρεμβάσεις σε χώρους κοινόκτητους και ιδιωτικούς, για παράνομη παρακράτηση ακινήτων μετά τη λήξη των συμβάσεων, για γκρέμισμα τοίχων ή άλλες εσωτερικές, αλλά και εξωτερικές απαγορευμένες αλλοιώσεις.

Η δικαστηριακή πρακτική δείχνει ότι οι σχετικές αντιδικίες είναι από τις πιο «σκληρές» (όπως των διαζυγίων με αντιδικία και της επιμέλειας των παιδιών), καθώς οι δύο πλευρές «βγάζουν τα εσώψυχά τους», και όχι μόνο επειδή πολλές φορές διακυβεύονται σημαντικά οικονομικά μεγέθη.

Θέμα νομολογίας

Οι αποζημιώσεις «πάνε κι έρχονται», με κερδισμένη πότε την πλευρά των ιδιοκτητών και πότε των ενοικιαστών, και πάντως εκείνη την πλευρά που γνωρίζει καλύτερα τη δικαστηριακή νομολογία και πώς να αποδείξει τους ισχυρισμούς της. Ο ενοικιαστής π.χ. που κρατά για παραπάνω από το συμφωνημένο διάστημα το ακίνητο ή το έχει εγκαταλείψει αλλά χωρίς να παραδώσει τα κλειδιά, κινδυνεύει όχι μόνο να χρεωθεί με όλα τα ενοίκια που συνεχίζουν να «τρέχουν» κανονικά, αλλά και με επιπλέον ποσά αποζημίωσης, γιατί μπορεί να αποδειχθεί ότι στη διάρκεια της παρακράτησής του θα μπορούσε να είχε νοικιαστεί με μεγαλύτερο ποσό.

Από την άλλη, ο ενοικιαστής που αντιμετωπίζει ένα σοβαρό ελάττωμα του ακινήτου (πραγματικό ή νομικό) που εμποδίζει την ελεύθερη χρήση του, μπορεί να πετύχει μείωση του ενοικίου μέχρι το μισό, ακόμα και μη καταβολή του (εφόσον καταγγείλει τη σύμβαση), καθώς και επιστροφή μέρους των μισθωμάτων ως αχρεωστήτως καταβληθέντων.

Απόφαση περιφερειακού Πρωτοδικείου δικαίωσε αυτές τις μέρες ιδιοκτήτρια ακινήτου «τιμωρώντας» δύο τράπεζες με υποχρέωση καταβολής ενοικίων άνω των 70.000 ευρώ εντόκως, για αποθήκη που νοίκιασαν και αργότερα εγκατέλειψαν μονομερώς, χωρίς να καταγγείλουν επίσημα τη μισθωτική σχέση παραδίδοντας και τα κλειδιά.

Το δικαστήριο έκρινε ότι η μισθωτική σχέση μετατράπηκε μετά την πάροδο ετών σε αορίστου χρόνου και η αυτόβουλη εγκατάλειψη του ακινήτου χωρίς καταγγελία της μίσθωσης και παράδοση των κλειδιών δεν λύνει τη μισθωτική σύμβαση και συνεπώς η τράπεζα οφείλει να καταβάλει ενοίκια για 1,5 έτος, άσχετα αν υποστηρίζει πως είχε εγκαταλείψει καιρό το μίσθιο και η ιδιοκτήτρια μπορούσε να το ξανανοικιάσει.

Παρακράτηση χώρου

Σημαντικές αποζημιώσεις υποχρεώνεται να καταβάλει με άλλη εφετειακή απόφαση, επιχείρηση σούπερ μάρκετ στην κεντρική Ελλάδα, που παρακράτησε τον χώρο που νοίκιαζε και μετά τη συμπλήρωση 12ετίας, καθώς κρίθηκε ότι οφείλει όχι μόνο τα συμφωνημένα ενοίκια, αλλά και αρκετά μεγαλύτερα ποσά, αφού στο μεταξύ ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορούσε να το είχε νοικιάσει σε άλλον ενδιαφερόμενο, με σημαντικά μεγαλύτερη προσφορά ενοικίου.

Σε άλλη περίπτωση, δικαστήριο «τιμώρησε» ενοικιαστή, που κατά τη χρήση της μονοκατοικίας που είχε νοικιάσει, έκανε σημαντικές φθορές, πέραν εκείνων που θα θεωρούσε κανείς ότι υπάγονται στη συνηθισμένη χρήση ενός ακινήτου, αφού διαπιστώθηκαν εκτεταμένες φθορές στις μοκέτες, στα ντουλάπια της κουζίνας, κλπ., και χρειάστηκε η αντικατάστασή τους με ποσό σχεδόν 9.000 ευρώ, ενώ απορρίφθηκε περαιτέρω αποζημίωση για φθορές σε άλλους χώρους, γιατί η σχετική αγωγή υποβλήθηκε καθυστερημένα, αφού παρήλθε η 6μηνη παραγραφή για τη διεκδίκησή της.

Το δικαστήριο σημείωσε ότι ο ενοικιαστής έχει υποχρέωση να αποφεύγει κάθε αυθαίρετη και χωρίς τη συναίνεση του ιδιοκτήτη, επέμβαση στο ακίνητο, με την οποία αλλοιώνεται ουσιωδώς η διαμόρφωση και όψη του διαμερίσματος, ενώ οφείλει να μην προκαλεί φθορές (με εξαίρεση όσες προκαλούνται από τη συνήθη χρήση, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη), διαφορετικά είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει τον ιδιοκτήτη για κάθε ζημιά (αποθετική-θετική) που υφίσταται από τις αυθαίρετες μεταβολές και τις φθορές πέραν της συνήθους χρήσης.

Σε άλλη περίπτωση ακινήτου που νοικιάστηκε ως αποθήκη πλαστικών ειδών, 3 χρόνια μετά την ενοικίαση, άρχισαν να πέφτουν κομμάτια σκυροδέματος από την οροφή και η πραγματογνωμοσύνη κατέδειξε πολλά κατασκευαστικά λάθη και αστοχίες, αφού έλειπε υγρομόνωση με συνέπεια τη διάβρωση του οπλισμού, τη δημιουργία προβλημάτων στατικής, που χρειάζονταν επισκευές αξίας άνω των 80.000 ευρώ.

Η ιδιοκτήτρια εταιρεία αρνήθηκε να αναλάβει τις επισκευές, επικαλούμενη ότι η ενοικιάστρια εταιρεία παρέλαβε το κτίριο γνωρίζοντας τις κατασκευαστικές πλημμέλειες και στο μισθωτήριο υπήρχε όρος που απάλλασσε την ιδιοκτήτρια για τυχόν ελαττώματα. Ομως το δικαστήριο απέκρουσε τους ισχυρισμούς αυτούς, κρίνοντας άκυρη μία εκ των προτέρων συμφωνία πλήρους απαλλαγής του ιδιοκτήτη από ευθύνη του για δόλο ή βαριά αμέλεια, ενώ έκανε δεκτό αίτημα μείωσης του ενοικίου κατά 50%, λόγω πραγματικών ελαττωμάτων.

Διαμάχη με τον δήμο

Τέλος, νόμιμη κρίθηκε η καταγγελία μισθωτικής σύμβασης που έκαναν ενοικιαστές αναψυκτηρίου-κέντρου διασκέδασης, που το πήραν κατόπιν δημοπρασίας σε μεγάλο παραλιακό δήμο, έναντι υψηλού ενοικίου 15.000 ευρώ μηνιαίως, αφού οι δημοτικές αρχές δεσμεύθηκαν για εργασίες αναβάθμισης της περιοχής, καθώς υπήρχαν πλατεία, παιδική χαρά κ.λπ.

Ωστόσο, σύντομα δημιουργήθηκαν «σκιές», αφού ο δήμος θεώρησε ότι έγιναν αυθαίρετες οικοδομικές εργασίες και αρνήθηκε να βγάλει άδεια λειτουργίας για μουσικά όργανα, ενώ 15 μήνες μετά την έναρξη μίσθωσης, η επιχείρηση υπέβαλε γραπτή διαμαρτυρία ότι παρά τις πολυδάπανες ανακαινίσεις της, ο δήμος δεν έκανε τίποτα για αναβάθμιση της περιοχής που παρουσιάζει φαινόμενα εγκατάλειψης και επικινδυνότητας, αφού στην παιδική χαρά και στην πλατεία κυκλοφορούν μεθυσμένοι και αδέσποτα σκυλιά, υπάρχουν πολλά απορρίμματα, ενώ εξαιτίας αδιαφορίας των δημοτικών οργάνων, η περιοχή έχει γεμίσει με τρωκτικά, κατσαρίδες κ.λπ., γεγονός που έχει επιφέρει μείωση των πελατών και των εισπράξεων. Το δικαστήριο δέχθηκε ότι οι συνθήκες αντικειμενικά είναι τέτοιες που καθιστούν μερικώς ανέφικτη τη χρήση του αναψυκτηρίου-μπαρ και έκρινε νόμιμη την καταγγελία της σύμβασης απορρίπτοντας το δημοτικό αίτημα για καταβολή αυξημένων καθυστερούμενων ενοικίων ύψους άνω των 200.000 ευρώ.

Αποζημίωση-μαμούθ 1,8 εκατ. ευρώ

Σχεδίαζαν χωρίς τον... παγωτατζή

«Τρελά κονδύλια» άλλαξαν χέρια, με αφορμή μισθωτήριο για δύο μεγάλα κτίρια σε κεντρικό σημείο της Αθήνας, που είχε συμφωνηθεί να αξιοποιήσει μεγάλη ξένη εταιρεία για πολυκατάστημα ρούχων, παπουτσιών κλπ.

Η συμφωνία με την ιδιοκτήτρια εταιρεία, λίγο καιρό πριν έλθει η οικονομική κρίση, προέβλεπε μίσθωση 20ετή για δύο πολυώροφες γειτονικές οικοδομές, με «αέρα» σχεδόν 3,5 εκατ. ευρώ, μηνιαίο μίσθωμα 72.000 ευρώ και με το «ελεύθερο» στην ξένη επιχείρηση να προχωρήσει σε πλήρεις μετασκευές για τη συνένωση των δύο κτιρίων.

Με το «καλημέρα» οι ξένοι κατέβαλαν 1 εκατ. ευρώ και επιφυλάχθηκαν για το υπόλοιπο του «αέρα». Ωστόσο, διαπιστώθηκε αργότερα ότι ένα τμήμα των ακινήτων (35%) ανήκε σε ίδρυμα το οποίο έδωσε συγκατάθεση στην ενοικίαση και στις εργασίες, κατόπιν σχετικών συζητήσεων. Ομως, σύντομα διαπιστώθηκε ότι ανάμεσα στα επίμαχα κτίρια υπήρχε ένα μικρό παγωτατζίδικο 35 τ.μ., ο ιδιοκτήτης του οποίου αρνήθηκε επανειλημμένα να συναινέσει στις εργασίες σε κοινόκτητους χώρους για συνένωση των κτιρίων και έτσι, παρά την πολυδάπανη αρχική επένδυση, η δουλειά... χάλασε. Η εταιρεία διεκδίκησε την επιστροφή όλων των κονδυλίων που είχε στο μεταξύ καταβάλει (1,8 εκατ. ευρώ) και δικαιώθηκε μέχρι δεκάρας και μάλιστα εντόκως, αφού κρίθηκε νόμιμη η καταγγελία της μισθωτικής σύμβασης, λόγω των νομικών ελαττωμάτων που γνώριζε ο ιδιοκτήτης και που αναιρούσαν παντελώς τη δυνατότητα συνένωσης των δύο κτιρίων.

ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ
«Καμπάνα» για δόλια απόκρυψη

Σημαντική αποζημίωση άνω των 40.000 ευρώ κρίθηκε ότι πρέπει να καταβάλει ιδιοκτήτης αγροτεμαχίου που το νοίκιασε για να κατασκευαστεί χώρος συνεργείου αυτοκινήτων, κάτι που στη συνέχεια διαπιστώθηκε ότι είναι ανέφικτο, λόγω αδυναμίας έκδοσης σχετικής οικοδομικής άδειας, αφού επρόκειτο για έκταση εκτός σχεδίου, που δεν πληρούσε το όριο αρτιότητας των 2.000 τ.μ. Το δικαστήριο έκρινε ότι ο ιδιοκτήτης γνώριζε το νομικό ελάττωμα, αλλά το απέκρυψε δολίως και γι' αυτό πρέπει να επιστρέψει όχι μόνο τα καταβληθέντα μισθώματα, αλλά και τις αμοιβές που καταβλήθηκαν σε μεσίτη, μηχανικό, τη σχετική εγγύηση κ.λπ.

Ο παιδικός σταθμός

Σε παρεμφερή υπόθεση, διαπιστώθηκε αδυναμία αναθεώρησης της άδειας λειτουργίας παιδικού σταθμού, αφού δεν είχε εκδοθεί άδεια για την αλλαγή χρήσης του ακινήτου από κατοικία, σε παιδικό σταθμό, αλλά πριν κριθεί το ενδεχόμενο αποζημιωτικής ευθύνης, διατάχθηκε να ερευνηθεί αν απεκρύβη δόλια το νομικό ελάττωμα.

Με αφορμή αντιδικία για φθορές από νερά που έτρεξαν σε διαμερίσματα, κρίθηκε ότι οι επισκευές για προβλήματα σε κοινόχρηστους χώρους (ταράτσα, κλιμακοστάσιο κ.λπ.), πρέπει να αντιμετωπιστούν από όλους τους συνιδιοκτήτες, ενώ αντίστοιχα προβλήματα που προήλθαν από κάθε διαμέρισμα ξεχωριστά σε ένα άλλο, αντιμετωπίζονται από τον ιδιοκτήτη του χώρου όπου εμφανίστηκε το ελάττωμα.

ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΣ ΑΥΛΩΝΙΤΗΣ

ethnos.gr

Πηγή: www.b2green.gr

Πίσω